7月，北京的幾場大雨讓房屋漏水問題再度出現(xiàn)在一些業(yè)主的家中。房屋漏水能不能用專項維修資金維修？記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，北京因房屋漏水而申請使用專項維修資金的小區(qū)并不多見，漏水面積鑒定成為申請中的一道難題。交錢容易，動用難，維修資金是房子的“養(yǎng)老金”和“治病錢”，可每到申請使用和支取時卻要面對重重“障礙”，資金使用率、使用效率“雙低”的現(xiàn)象突出，一些房屋也因此被阻滯在“應修未修”的狀態(tài)下。如此困難重重，業(yè)主、物業(yè)、司法鑒定機構(gòu)有話說……

案例 漏水房間沒達到20%

近日，眼見著北京的天氣徹底放了晴，物業(yè)經(jīng)理宋先生總算松了一口氣。“一到下大雨，小區(qū)就有住戶反映漏水，我們就得趕緊去解決?！?/p>

宋經(jīng)理服務的人濟山莊小區(qū)是一個商品房住宅小區(qū)，隨著樓齡的增加，房屋漏水的情況也開始出現(xiàn)。“最近的一場大暴雨，一業(yè)主家的臥室地板就給水泡了，業(yè)主打電話來讓我們物業(yè)負責維修，為此我們還解釋了半天?！彼谓?jīng)理講道，該戶業(yè)主是由于窗戶周邊的密封膠年久老化致使窗戶防水失效，一遇到大雨天，雨水就會順著窗縫進入家中，“住戶不理解為什么要自掏腰包而不能用諸如專項維修資金來修?！?/p>

窗戶漏水或者外保溫層漏水的情況，在人濟山莊小區(qū)不是特例，每個單元樓都曾出現(xiàn)過。宋經(jīng)理介紹，以最近7月份的幾場大雨來說，物業(yè)公司接到的房屋漏水報修就有29起?！?016年，經(jīng)業(yè)主要求，我們曾發(fā)起過一次專項維修資金的申請，但鑒定后沒被通過?！彼嬖V記者，當時小區(qū)內(nèi)有60多戶業(yè)主的家中出現(xiàn)了漏水情況，但鑒定公司上門鑒定后表示，因單棟單元樓外墻滲漏的房間數(shù)量沒有達到外墻房間的20%以上，不符合使用條件，不能動用專項維修資金。

“為此，我們還特別貼出告示和業(yè)主們解釋過，為何沒有申請成功?！彼谓?jīng)理告訴記者，盡管現(xiàn)在每到雨季仍有業(yè)主因為漏水而提起使用專項維修資金，但由于依然沒達到房間總數(shù)的要求，所以小區(qū)再也沒申請過。

標準 漏水鑒定與現(xiàn)實有脫節(jié)

根據(jù)北京出臺的相關(guān)規(guī)定，屋面防水損壞造成嚴重滲漏的可以申請使用應急維修資金，無需先經(jīng)雙2/3業(yè)主的同意。然而，記者詢問了多位業(yè)委會成員和物業(yè)經(jīng)理，發(fā)現(xiàn)因房屋漏水而申請使用“大修金”的小區(qū)并不多見。

“確實，就像人濟山莊所遇到的情況，盡管屋面漏水已被列入6項應急情況之一，但實際申請時難度較大?！币晃徊辉甘鹈拇笮臀飿I(yè)公司經(jīng)理告訴記者，按照執(zhí)行規(guī)則，只有經(jīng)鑒定當單棟樓的漏水現(xiàn)象成面積時，才能使用專項維修資金。“但漏水不像其他，一旦有哪戶業(yè)主家里出現(xiàn)漏水，就會立即要求維修，不會長時間不修補，因此，鑒定時很難成面積?！?/p>

據(jù)其介紹，對于屋面漏水，有些小區(qū)會通過采用經(jīng)業(yè)主大會同意使用公共收益作為維修費用來源的情況，在每年雨季到來前就提前排查、提前維修。

記者查詢到2010年印發(fā)的《北京市住宅專項維修資金使用審核標準》中對于防水維修條件的規(guī)定是：屋面防水，防水層普遍老化、斷裂、翹邊和封口脫開，有嚴重空鼓現(xiàn)象，漏水房間數(shù)量累積達到頂層房間總數(shù)的30%以上；外墻滲漏，房間數(shù)量達到外墻房間的20%以上。

“專項維修資金是房屋的‘養(yǎng)老錢’，對其申請使用確實應該建立嚴格的標準，以防止被盜用或過度使用，侵害業(yè)主的權(quán)利?！痹撐飿I(yè)經(jīng)理提出，在嚴格審核的同時，是否也可考慮適度降低確實需要動用時的使用難度，“漏水有其特殊性，雨水總是集中在低洼處，是否可以將漏水點而非漏水房間數(shù)量作為鑒定中的標準？”

中物聯(lián)盟北京物業(yè)服務評估監(jiān)理有限公司黃傳煒也在采訪中告訴記者，房屋漏水的界定比較難，一個樓一個單元的漏水點，或者是一個樓一個單位的外墻、窗戶等位置的漏水點鎖定難，因為隱蔽工程造成的漏水是行業(yè)頑疾。這種情況下，小區(qū)申請使用專項維修資金的依據(jù)不足，漏水的業(yè)主很著急，不漏水的業(yè)主又反對使用。

業(yè)主 呼吁更多知情權(quán)

實際上，作為房屋“養(yǎng)老錢”的專項維修資金，一直存在著歸集難、使用難的問題，想要雙2/3業(yè)主同意使用專項維修資金，常常會造成業(yè)主方和物業(yè)方的矛盾。

“業(yè)主常常并不信任專項維修資金的使用。”一位業(yè)委會主任提出，從專項維修資金發(fā)起申請使用開始，審核過程、審批過程、招標過程、簽署施工合同過程、撥款過程、驗收過程和監(jiān)督過程，都少有業(yè)主方的制度設計，這常導致業(yè)主方不同意動用專項維修資金。而另一方面，作為小區(qū)物業(yè)管理主體的業(yè)主大會及業(yè)主委員會，沒有法人身份，沒有經(jīng)濟補償能力，沒有民事責任承擔能力，又難以承擔起這些維修相關(guān)的技術(shù)性、專業(yè)性、經(jīng)濟性責任。“對于住宅專項維修資金的使用，應更多引入業(yè)主的參與，給予業(yè)主知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)?！?/p>

支招 房屋漏水可從5方面找原因

北京市建筑工程研究院工程質(zhì)量司法鑒定中心主任左勇志告訴記者，從滲漏原因分析，房屋漏水通?？煞譃閹追N情況：

1、開發(fā)商建房時由于設計失誤、選材不當、施工不規(guī)范等導致房屋本身存在質(zhì)量問題而引發(fā)的滲漏；

2、業(yè)主自身使用不當或隨意改造等，造成自家或鄰居家漏水；

3、裝修公司進行裝修時破壞了原防水層又未做好二次防水，因而引發(fā)的滲漏；

4、物業(yè)對共用設施設備管理不善造成的漏水；

5、房屋年代久遠，防水材料老化失效。

漏水責任如何劃分？左勇志介紹，通常情況下，對于因開發(fā)商建造的房屋質(zhì)量不達標而造成的漏水，根據(jù)《建筑工程質(zhì)量管理條例》的規(guī)定，屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，質(zhì)保期為5年，從工程竣工驗收合格之日起計算。如果開發(fā)商不履行維修義務，業(yè)主可以找第三方進行維修，由此產(chǎn)生的維修費用和給業(yè)主造成的損失應由開發(fā)商承擔。另外，若因為開發(fā)商的原因?qū)е聺B漏問題一直沒修好而過了5年質(zhì)保期，開發(fā)商仍要擔責。

對于施工時破壞了原防水層而造成的滲漏，《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》規(guī)定，因住宅室內(nèi)裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水等，裝修人應當負責修復和賠償；屬于裝飾裝修企業(yè)責任的，裝修人可以向裝飾裝修企業(yè)追償。在正常使用條件下，住宅室內(nèi)裝飾裝修工程的最低質(zhì)保期為兩年，有防水要求的廚房、衛(wèi)生間和外墻面的防滲漏為5年，質(zhì)保期自住宅室內(nèi)裝飾裝修工程竣工驗收合格之日起計算。

對于因物業(yè)疏于管理所造成的滲漏，比如積雪未及時清除導致積水滲透至頂樓住戶家；對屋頂?shù)乃涔芾聿簧茖е马敇亲艏衣┧?；物業(yè)允許廣告公司在屋頂私設廣告牌而破壞了防水層，造成頂層住戶家漏水；或出現(xiàn)問題后物業(yè)沒有及時處理導致?lián)p失擴大等，物業(yè)公司也要承擔失察或維修不及時的責任。

而對于業(yè)主自身使用不當或隨意改造房屋結(jié)構(gòu)等造成的滲漏，漏水責任由自己承擔。

住宅專項維修資金

住宅專項維修資金是由業(yè)主在購房時一次性交納的資金，專門用來維修或更換電梯、消防、屋頂?shù)裙膊课缓凸苍O施。根據(jù)規(guī)定，申請使用專項維修資金，需經(jīng)雙2/3業(yè)主同意，但6種情況下可以申請應急使用維修資金：

1、屋面防水滲漏嚴重，經(jīng)多次補漏后仍難以解決的；

2、電梯故障危及人身安全的；

3、高層住宅水泵損壞導致供水中斷的；

4、樓體單側(cè)外立面五分之一以上有脫落危險的；

5、專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身財產(chǎn)安全的；

6、消防系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙，消防管理部門要求對消防設施設備維修、更新、改造的。